Het zal u maar overkomen. Uw droomwoning in zicht, maar nog voor de uitvoering van de werken, of nog erger, tijdens de uitvoering van de werken legt uw aannemer de boeken neer. En daar staat u dan. Blijkbaar komt het vaker voor dan u denkt. De faillissementen in de bouwsector blijven toenemen en hebben een recordniveau bereikt. Elke maand gaan rond de 200 bouwbedrijven failliet.
De overeenkomst tussen u en de aannemer
De werken die dienen te worden uitgevoerd maken deel uit van een overeenkomst tussen u als bouwheer en de aannemer. Hierin heerst contractuele vrijheid zodoende u uitdrukkelijk kan laten stipuleren wanneer uw aannemer de boeken neerlegt, de overeenkomst wordt ontbonden. Geen dergelijke clausule voorhanden? Dan blijft het contract in principe gewoon gelden, zelfs na faillissement.
Curator aan zet, maar ook uw architect
Wanneer uw aannemer de boeken neerlegt komt steeds een curator tussen die zich gaat buigen over het faillissement. De curator moet het faillissement netjes afwikkelen en de belangen van de schuldeisers zo goed mogelijk behartigen. Om dit te kunnen doen, heeft een curator een aantal taken, zo onder meer het beheer van de goederen van de faillietverklaarde aannemer. De curator maakt een overzicht van het vermogen en de schulden en zal zich ook moeten buigen over de lopende overeenkomsten (lees lopende werf). Vaak beslist de curator tot stopzetting van de werken zodoende u op zoek kan gaan naar een nieuwe aannemer. Laat steeds vooraf een staat opmaken van de werken die reeds werden uitgevoerd. Hiervoor doet u beroep op uw architect die samen met de curator de reeds uitgevoerde werken van de failliete aannemer oplijst. Dit vermijdt eventuele latere discussies tussen de verschillende aannemers.
Wat met eventuele voorschotten?
Heeft u een voorschot betaald aan de aannemer die intussen de boeken heeft neergelegd, doch werden de werken nog niet uitgevoerd, dan dient u dit te melden in een aangetekende brief aan de curator. Hetzelfde geldt wanneer u recht heeft op een schadevergoeding doordat u bijvoorbeeld vertragingen heeft opgelopen. Doorneem steeds aandachtig het vonnis van faillietverklaring. Hierin staat steeds een datum binnen welke termijn u aangifte moet doen. Hier wringt vaak het schoentje, als bouwheer staat u vaak als laatste in de rij wanneer de failliete boedel wordt verzilverd. De zogenaamde bevoorrechte schuldeisers gaan vaak met alles lopen. Men denke maar aan fiscus, RSZ, banken, enz.
Heeft u zelf nog facturen te betalen aan de aannemer voor reeds uitgevoerde werken, dan dient u deze openstaande facturen rechtstreeks te betalan aan de curator, tenzij u goede redenen heeft om dit niet te doen (slechte werken/onafgewerkt enz.).
Curator versus aannemer
Vergeet de aannemer, het is de curator die aan zet is. De aannemer heeft toch niets meer te zeggen. Schakel iemand met juridische kennis in die u belangen kan verdedigen en u kan bijstaan bij het opstellen van de aangetekende brieven.
‘Wet-Breyne’
Indien u bouwt onder het ‘sleutel-op-de-deur-principe’ wordt u beschermd als bouwheer onder de Woningbouwwet, beter gekend als de ‘Wet-Breyne’. Eén van de berschermingsmaatregelen is een soort garantie die de aannemer op zich neemt. De aannemer moet een solvabiliteitswaarborg van 5 % van de bouwprijs storten in een fonds als bescherming van de bouwheer bij een eventueel faillissement. Vooraleer de overeenkomst met de aannemer te ondertekenen, vraag hem het bewijs van de garantie. Screen ook op aannemers en projectontwikkelaars die het label van het ‘Charter van de woningbouwers’ dragen. Deze verbinden zich ertoe strikt de ‘Wet-Breyne’ na te leven.
6 tips die u beter beschermen:
- “Onderhandel” over een breekoptie in de overeenkomst mocht de aannemer failliet raken, zodat u deze overeenkomst onmiddellijk kan laten ontbinden.
- Communiceer met de curator en architect en stuur alles aangetekend op. Let goed op de datum in het vonnis van faillietverklaring om aangifte te doen. Vergeet de aannemer, het is de curator die aan zet is.
- Wees kritisch als het gaat om voorschotten. Of ga via gespecialiseerde bedrijven de kredietwaardigheid van de aannemer na, en dit nog voor u het voorschot betaalt. Lees dit zeker na in de overeenkomst.
- Wanneer u bouwt onder de Wet Breyne, vraag steeds het bewijs van de (voltooiings)garantie nog voor u de overeenkomst met hem ondertekent.
- Screen op aannemers en projectontwikkelaars die het label van het ‘Charter van de woningbouwers’ dragen.
- Schakel iemand in die u belangen kan verdedigen en u kan bijstaan bij het opstellen van de aangetekende brieven.
Wilt u hierover meer weten? Aarzel dan niet om ons te contacteren.